안녕하세요. 경제친구입니다. 최근 수도권 부동산 시장에서 외국인 투자가 급격히 증가하면서 정부가 강력한 규제 카드를 꺼내 들었습니다. 8월 26일부터 서울 전역과 경기, 인천 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되는데, 이는 외국인의 무분별한 부동산 투자를 차단하기 위한 조치입니다.
특히 중국인을 중심으로 한 외국인들의 고액 현금 매수가 늘어나면서 내국인들 사이에서는 '역차별' 논란이 일고 있었던 상황이었습니다. 180억 원 아파트를 전액 현금으로 매입하는 사례까지 등장하면서 부동산 시장의 불안 요소로 작용하고 있었기 때문입니다.
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실거주 의무 위반 시 강력한 제재 조치 도입
이번 허가구역 지정의 핵심은 '실거주 의무' 강화입니다. 앞으로 외국인이 수도권 대부분 지역에서 주택을 매입할 때는 실제로 거주할 목적이어야 하며, 전월세를 끼고 매입하는 갭투자는 원천 차단됩니다. 이는 투기 목적의 부동산 거래를 막기 위한 핵심적인 장치라고 할 수 있습니다.
실거주 의무를 위반할 경우 제재도 상당히 강력합니다. 소재지 지자체장이 3개월 내 입주하라는 이행 명령을 내리고, 이를 어기면 취득가액의 최대 10%를 이행강제금으로 부과합니다. 15억 원 아파트를 매수한 외국인의 경우 최대 1억 5천만 원을 내야 하는 셈입니다.
더욱 주목할 점은 이행강제금이 실거주할 때까지 반복 부과된다는 것입니다. 한도가 없기 때문에 지속적으로 위반할 경우 상당한 경제적 부담을 감수해야 합니다. 또한 올해 말부터는 허가구역 거래 시 자금조달계획서와 증명서류 제출이 의무화되어 해외 자금의 불법 반입 여부까지 철저히 점검받게 됩니다.
급증하는 외국인 부동산 투자, 중국인이 1위
정부가 이런 강력한 규제를 도입한 배경에는 외국인의 수도권 주택 거래가 급격히 증가하고 있다는 현실이 있습니다. 작년 외국인의 수도권 주택 거래는 7,296건으로 전년 대비 14.7%, 2022년 대비로는 59.7%나 증가했습니다. 올해도 7월까지 4,431건이 거래되어 연말에는 작년 수치를 넘어설 전망입니다.
특히 중국인의 부동산 매수가 두드러집니다. 2020년부터 올해 7월까지 서울에서 가장 많은 집합건물을 매수한 외국인은 중국인으로 4,982건을 기록했습니다. 이어 미국 2,521건, 캐나다 777건 순이었습니다. 이는 중국 경제의 불안정성과 자산 다변화 욕구가 한국 부동산 시장으로 향하고 있음을 보여줍니다.
더욱 놀라운 것은 외국인들의 고액 현금 매수 사례들입니다. 25세 외국인이 서울 성북구 단독주택을 전액 예금으로 매입하거나, 180억 원 용산구 아파트를 전액 현금으로 사들인 경우도 있었습니다. 작년에는 우즈베키스탄인이 반포자이 244㎡를 74억 원 전액 현금으로 매수해 화제가 되기도 했습니다.
실효성 확보가 관건, 지속적인 모니터링 필요
이번 규제가 성공하려면 실거주 의무 단속의 실효성이 관건입니다. 2020년부터 올해 4월까지 서울 토지거래허가구역에서 실거주 의무 위반으로 이행강제금이 부과된 사례는 단 6건에 불과하고, 부과금액도 6,680만 원에 그쳤습니다. 이는 기존 단속 체계의 한계를 보여주는 대목입니다.
해외 사례를 보면 외국인 부동산 거래 규제는 전 세계적인 추세입니다. 중국은 1년 이상 실거주해야 주택 취득이 가능하고, 캐나다는 2023년부터 외국인의 주거용 부동산 취득을 아예 금지했습니다. 호주도 올해 4월부터 외국인의 기존 주택 취득을 제한하고 있어, 우리나라의 조치가 늦은 감이 있습니다.
다만 이행강제금보다 집값 상승분이 더 클 경우 강제금만 내고 규정을 지키지 않을 가능성도 있어 우려됩니다. 또한 이미 국내에 주택을 매입한 외국인에게는 소급 적용되지 않는다는 점도 아쉬운 부분입니다. 정부는 실거주 의무 불이행 시 강제금 외에 허가취소까지 검토하겠다고 밝혔지만, 실제 집행력이 뒷받침되어야 할 것입니다.
마무리하며
이번 외국인 토지거래허가구역 지정은 급증하는 외국인 부동산 투자에 대한 정부의 강력한 의지를 보여주는 조치입니다. 실거주 의무 강화와 강력한 제재 조치는 분명 투기성 거래를 억제하는 효과가 있을 것으로 기대됩니다.
하지만 정책의 성공 여부는 결국 실행력에 달려 있습니다. 과거 미흡했던 단속 체계를 개선하고, 지속적인 모니터링을 통해 실거주 의무 이행 여부를 철저히 점검해야 합니다. 또한 이미 매입한 외국인 소유 부동산에 대해서도 추가적인 관리 방안을 마련할 필요가 있어 보입니다. 이번 조치가 단순한 규제에 그치지 않고 건전한 부동산 시장 조성에 실질적으로 기여할 수 있기를 기대해 봅니다.